Arzt – Praxis – Mietvertrag

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12). Ein Schriftformmangel liegt nach dem OLG Hamburg (Urteil vom 20.12.2018 – 4 U 60/18) schon vor, wenn nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern einen gewerblichen Mietvertrag unterzeichnet, kein Vertretungszusatz angebracht und auch kein „Firmenstempel“ benutzt wurde.

An der ausreichenden Schriftform fehlt es ebenfalls, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht eindeutig aus dem Praxismietvertrag bestimmbar ist. Im vom OLG Hamm (Urteil vom 22.02.17 – 30 U 115/16) zu entscheidenden Fall sah der Mietvertrag zum einen vor, dass das Mietverhältnis automatisch an einem festgelegten Datum beendet ist; zum anderen enthielt der Vertrag eine Regelung, nach der das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lief und mit einer 3-monatigen Frist kündbar war. Dieser Widerspruch im Mietvertrag ist mit dem Schriftformerfordernis nicht zu vereinbaren.

Diese Grundsätze gelten uneingeschränkt auch für Änderungen der Miethöhe. Die Schriftform wurde nach einem Urteil des BGH (Urt. v. 25.11.15 – XII ZR 114/14) deshalb nicht eingehalten, weil der die Praxisräume mietende Zahnarzt in seinem Praxismietvertrag nach einem Telefonat mit dem Vermieter die ursprüngliche Miete durchgestrichen und handschriftlich abgeändert hatte. Nimmt lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung vor, ist dies nicht ausreichend. Der Praxismietvertrag war daher vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündbar.

In einem anderen vom BGH (Urt. v. 07.03.18 – XII ZR 129/16) zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn zwar beide Vertragsparteien den Vertrag unterzeichnen, allerdings nur ihre jeweils eigene Version. Ausreichend für das Schriftformerfordernis ist, dass die Vertragsparteien jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnet haben. Dies soll unabhängig davon gelten, ob diese Vertragsurkunden nach Unterzeichnung in den Herrschaftsbereich der anderen Vertragspartei gelangt sind, wo sie sich befinden, oder ob sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung noch existieren. Wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Eines Zugangs beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es nicht.

Auch ohne eine vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ergibt sich aus dem Praxismietvertrag eine Pflicht des Vermieters, den Arzt vor Konkurrenz zu schützen. Dieser Schutz hat jedoch Grenzen, denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Arzt jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb zu ersparen. Es gilt der Prioritätsgrundsatz: Dem Erstmieter steht Schutz vor dem nachziehenden Mieter zu.

Die zwischen einem Facharzt für Orthopädie und einem Facharzt für Chirurgie/Unfallchirurgie vom Vermieter herbeigeführte vertragswidrige Konkurrenzsituation wurde vom OLG Dresden (Urteil vom 04.05.16 – 5 U 1286/09) als Mangel der Mietsache angesehen. Ist die Mietsache mangelhaft, besteht das Recht zur Mietminderung.

Maßgeblich für die Bestimmung der Minderungshöhe ist, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der vom Orthopäden angemieteten Praxisräume durch die Konkurrenz beeinträchtigt wird. Es kommt dabei sowohl auf den im Vertrag vereinbarten Mietzweck als auch auf die konkrete Ausgestaltung des Betriebes des Konkurrenten an. Die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Praxisräume wurde vom OLG Dresden auf 25 % geschätzt, so dass zur Wiederherstellung des Äquivalenzverhältnisses die Bruttomiete entsprechend gekürzt werden konnte.

Die Schriftform dient in erster Linie der Unterrichtung eines potenziellen Erwerbers des Mietgegenstandes. Dieser soll sich vollumfänglich informieren können, welche Rechte und Pflichten mit Erwerb des Mietgegenstandes auf ihn übergehen, wenn sich diese auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr erstrecken. Dies ist ein „Ausgleich“ für den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Zudem soll die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sichergestellt sein und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen warnen („Übereilungsschutz“).

Trotz mietvertraglich vereinbarter Konkurrenzschutzklausel kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Praxismietern und Vermietern. Allerdings ist der Wortlaut einer Konkurrenzschutzklausel nicht immer eindeutig.

Mit der Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel hatte sich das OLG Frankfurt (Urteil vom 12.04.18 – 2 U 111/17) zu beschäftigen. Ist im Praxismietvertrag vereinbart, dass der Vermieter ohne schriftliche Zustimmung des mietenden Zahnarztes keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermieten darf, ist auch die Vermietung an einen Kieferorthopäden unzulässig. Dass dieser in der Konkurrenzschutzklausel des Praxismietvertrags nicht ausdrücklich erwähnt wurde, sei unerheblich, da ein Kieferorthopäde begrifflich auch immer ein Zahnarzt sei.

Empfehlenswert ist eine – in den von der Rechtsprechung gesteckten Grenzen – möglichst weite Konkurrenzschutzregelung im Praxismietvertrag. Sie sollte mit einer Vertragsstrafe kombiniert werden. Verstößt der Vermieter gegen den Konkurrenzschutz, hat der Praxismieter Anspruch auf Schadensersatz. Bei seiner Berechnung ist eine Prognose anzustellen, wie sich der Gewinn des Erstmieters ohne die Konkurrenzsituation entwickelt hätte. Zwar ist davon auszugehen, dass die Verletzung des Konkurrenzschutzes zu Umsatzeinbußen führt, allerdings muss der Praxismieter die Höhe des Schadens beweisen, es sei denn, im Praxismietvertrag ist eine pauschale Vertragsstrafe vereinbart.